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投资摘要：

市场行情：本周（3.20-3.24）A 股地产指数（申万房地产）涨幅0.26%（上周-0.13%），A 股大盘（中证A 股）涨幅1.87%（上周-0.54%）；H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-0.42%（上周1.87%），H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-1.41%（上周2.02%），H 股大盘（恒生指数）涨幅2.03%（上周1.03%）。本周A 股地产板块表现弱于大盘、H 股地产板块表现弱于大盘、H 股物业板块表现弱于大盘。

行业基本面：

新房销售进一步回暖、二手房销售延续热度。从数据来看，28 城商品房累计销售面积（1.1~3.24）同比增长7.7%，本月至今（3.1~3.24）同比增长41.3%；12 城二手房成交面积（1.1~3.25）同比增长43.3%，本月至今（3.1~3.25）同比增长75.6%。

二线城市土地市场成交总价显著改善。从数据来看，100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.3.26）成交土地建面同比下滑-2.0%，上周累计同比增长3.8%；本周100 大中城市（3.20~3.26 土地成交溢价率为3.7%，上周为4.4%；100 大中城市本年累计（ 2022.12.26~2023.3.26 ） 土地成交总价同比增长2.4% ， 上周累计同比增长4.1% ； 其中二线城市本年累计（2022.12.26~2023.3.26）土地成交总价同比增长22.6%，上周累计同比增长31.8%。

内债融资同比持平，外债余额降幅扩大。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~3.26）累计同比增长0.5%，3 月至今（3.1~3.26）同比下滑-0.2%；内地房企海外美元债券余额（截至3.26）同比去年同期下滑25.91%，环比上月末下滑5.56%；内地房企海外港元债券余额（截至3.26）同比去年同期下滑14.95%，环比上月末增长0.41%。

投资策略：本周各地密集发布公积金购房鼓励政策，城市能级涵盖高能级城市到低能级城市。3 月24 日，深圳发布公积金新规，政策调整后，符合条件的个人公积金贷款最高额度可由原来的50 万元至70 万元，家庭公积金贷款可由原来的90 万元提高至126 万元。同时，本周还有多个城市进一步优化住房公积金政策，包括安徽马鞍山、浙江丽水、江苏南通、云南玉溪、安徽蚌埠、江西赣州、湖南株洲等地宣布调整住房公积金贷款政策。防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。

3 月24 日，证监会出台12 条举措推进基础设施REITs 常态化发行，研究支持消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等项目，以及保障基本民生的社区商业项目。我们认为，REITs 试点向百货商场、购物中心等消费基础设施领域扩容，有利于持有大量商业综合体等消费类商业项目的房企进一步改善现金流状况，扩大相关房企的融资渠道和推动重资产商业项目实现轻资产化。龙湖集团，华润置地，新城控股、万科A 等持有大量优质商业不动产与租赁项目的房企将有望受益。

我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。我们认为，优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团等龙头房企将有望受益。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。